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这个小城市,房价竟然悄悄怼到3.7万/㎡

日期:2019-12-02 21:42:38    阅读次数:1101    保护视力色:       
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资料来源|大伙房

作者|大胡子李俊怀

房地产市场的冰与火

四年前,传言已久的深华频道正式敲定。

中山,一个鲜为人知的小城市,突然被带到广东、香港、澳门和海湾地区国家战略的一个重要节点城市。

政策红利爆发,房地产市场动荡不安。

原来平均房价只有4000到5000元。一波疯狂的价格上涨打破了1万元大关。

但是今年的情况发生了逆转。

8月16日,珠海附近的一栋新建筑宣布降价。价格为每平方米17,000元的公寓现在只卖每平方米11,000元,这被称为“年度暴跌”。

消息一传出,珠子的震动一度造成销售办公室前的严重交通堵塞。由于人太多,销售中心不得不提前关闭,并部署了大量保安来维持公共秩序。

销售中心人满为患。

那天下午2点销售控制板

在囤积了几年都卖不出去的房子后,他们在降价后很快每天卖出200多套。

这只是中山房地产市场的一个角落。

六个字,特价房,低首付...看看这个情况,你会发现中山已经开始了各种降价促销的战争。

至于二手房,今年的价格曲线先是略有下降,然后略有上升,现在没有上升。

中山市近年二手房平均价格

最严重的萧条发生在当地市场。

今年上半年,只出售了一块商业和住宅用地。下半年,几块高质量的住宅用地终于被释放出来。然而,开发商并没有购买,也没有人注意它,或者它匆忙结束。

房地产市场最冷的时候,土块更加冷清。虽然小区周围的配套设施已经成熟,但没人在意。

在房地产市场最热的日子里,到处都是“日本光盘”。销售中心挤满了人,拥挤得只有人群中的缝隙清晰可见,销售控制板也清晰可见。当人群到达前面时,只有一楼和顶楼可用。

在分裂的中山,房价会恢复原状吗?还有其他新模式吗?

这是日本的中秋节,笔者将再次探索中山,实地调查中山房地产市场的现状。

我们发现在中山这个小城市,房价已经悄悄地达到了37,000/㎡

大湾区中山房地产市场

中山路向东发展。

老石齐是中山的古城。大约20年前,政府决定将市中心向东迁移。

重点学校、政府办公室、展览中心和文化中心正逐步向东移动。今天,东区就像一个新的中心。

如果继续向东移动,将延伸到火炬开发区和沈重走廊附近的翠亨新区。不出意外,它将成为未来规模相当的工业中心。

新区的平均价格为18,000/㎡,但周围地区荒凉,设施不完善,房地产市场的冷室耐力不强。

属于市中心的东区拥有中山最完善、最成熟的基础设施,仅比废弃的新区贵3000至4000元。

可以说,新区的价格出现了泡沫,已经达到了未来的价格。然而,虽然东区很贵,但价格确实很稳定。

直到2024年,深华走廊开放后,中山的房价应该会再次上涨,最强的不是新区,而是离深华走廊不远、配套设施齐全的东区。

东区五套真音

平均价格:27,000-37,000/㎡

看了这个项目后,我意识到中山的房子已经是三万年前的龙源了!220平方的大平面最高可卖37,000/㎡。

基于什么理由?

项目的隔壁是中山一中。孩子们上学不仅方便,据说初中“就近分配”的可能性也更高。

东区本身的土地更少,第一中学旁边的区域更好。因此,开发商的价格是全市最高的。

然而,房地产是当地的一个小开发商。与大开发商相比,园林设计实在是一般,景观单薄,缺乏美感。

例如,在这个场景中,蓝色正方形区域不是游泳池,而是仅供观赏的水景。

小开发商拥有高质量的资源,他们提价也很常见。

但想以高价出售房子,但创纪录的价格跟不上房价。

因此,达成了一项“双重合同”交易,一套公寓的首付金额按总价的50%至60%计算。

例如,一栋117平方米的房子,房价约为330万英镑,首付款高达180万英镑,通常在7天内支付。

这个101平方米的公寓是项目早期销售最好的。北方和南方是透明的,视野开阔。你可以看到检察院和附近的河边绿化带。

然而,这个漂亮的小公寓必须一次性付清全部费用,这直接打击了那些只需要它的人。

平均价格:27,000/㎡

该项目靠近元阳市,也属于王山项目。交通也很方便。附近还有高质量的幼儿园。

这个住宅区是由堆积的材料制成的。地板看起来明亮大气。据说它是由白桃木制成的,只有在天气干燥时才能手工镶嵌。

然而,27,000英镑的价格似乎太高,难以承受。

现在是中秋节,销售中心几乎空无一人。冷清的销售部让我觉得中山房地产市场真的很酷。该项目于去年9月开始,已经销售了一年。还有很多大面积的房子在库存中。

不难看出,这个项目依赖于许多富裕地区来划分高端群体。

平均价格:17,000-19,000/㎡

你可能想知道为什么同一地区的房子不到20,000栋。

是的,确实是这个价格!

这个项目的位置也非常好。市内最大的公园——紫玛岭公园(Zimaling Park)在后面,市内最好的小学——中央小学在前面,中山中央商务区就在旁边。

这里的备案价格一度高达28,000/㎡,在全市引起轰动。现在我们只卖这个价格。我们在看房子之前很困惑,但是在看了房子的质量之后,我们并不感到惊讶。

这是一个非常典型的城市地区,只需要投标。该项目的一些细节相当广泛。

这个项目已经建成十多年了,但直到现在还没有出售给第三阶段。剩余产权期限为50年以上。

平均价格:21,000-23,000/㎡

香港新鸿基地产的项目十多年前进入中山市场。

这个项目不仅卖质量,而且卖学位。第一和第二阶段都有中央小学的学位。

我以为这个项目主要是针对住宅楼,但没想到城里所有人都想打破脑袋让孩子进去的学校只能通过抽签来分配名额,从而失去了它的核心价值。

然而,销售额仍然相当不错。自6月28日开业以来,小型公寓已经售罄,只剩下120平方米的公寓。

由于项目是空白交付的,而且建筑的声誉一直在那里,我们没有做模型房,也没有机会进去看看风景。

平均价格:21,000-23,000/㎡

到目前为止,我唯一感受到中山楼市热度的是位于博爱路边的万科项目。

项目附近没有停车场,许多车辆停在狭窄的柏油路上,有弯曲的入口带。我看见许多汽车有深圳牌照、湖南牌照、黑龙江牌照等。

可以看出,这里的一些买家来自深圳和全国各地。

这个项目侧重于当地的改善。大多数居民又老又年轻。销售中心很忙,忙得找不到空座位。

为什么这么热?那是因为销售中心刚刚开业。

9月13日中秋节,该项目将开始获得批准,预计将在国庆节前后开放。

万科的热情并非毫无根据。我们真的看到了大品牌的真诚。

例如,它并不讨厌像其他建筑一样高的天空达到30层以上。相反,它引入了一个只有11层的舒适的小型高层建筑,它也是一个南北对流的板式建筑。

例如,在环绕整个建筑景观的跑道上,每隔15米就有一个老人和儿童娱乐设施。

例如,为了减少噪音,整栋建筑被抬高了5米,在地上种了一圈植物来覆盖它。

最重要的是,价格良心,虽然订立了双重合同,但首付款的30%确实是30%。

东区房地产市场生态

1、带装饰,而且是豪华的!

除了新鸿基地产作为空白交付之外,其余四个地产将完成交付。

有些销售还特别向我强调,"我们带来装饰,而且很豪华!"ゥ?

郝负载到什么程度?时代云会送你一整套智能家居;龙玄月的墙壁镶有金边,还有各种橱柜和衣柜。

豪华装修的原因首先是为了划分高端客户,其次是为了方便签订双重合同。

所谓的“双合同”,或“阴阳合同”,是指你的购买合同将附有一个高装修合同。

中山的备案价格本身不高,但许多开发商认为房子的价值高于其备案价格,所以他们依靠这份装修合同来提价。

例如,房价是25,000,你的购买合同中的房价是20,000,装修是5,000。5000英镑的装饰绝对奢华。但实际成本甚至不会超过1000/㎡。

如果你想问是否有可能不装修?销售人员通常会告诉你,我们都提供奢侈品。

2.校准高端人士

东区不需要新建房屋,但基本上只需要改善。面积为100平方米的公寓很少。

巧合的是,在火炬开发区的开阴区,许多正在出售的建筑都被改造成了价格为300万元的舒适的改进型房屋。

中山,有太多改良的房子了!

然而,数据告诉我,2018年中山市居民人均可支配收入为46865元。有多少人买得起300多万套房子?

在购买房地产时,销售谈话是口误。孙中山的购买限制政策只是名存实亡。过去,用外国账户在孙中山买房子要花半年时间,但现在太宽松了,无法支付一个月的社保。

虽然中山买房的人越来越多,但整体情况很难恢复——中山地理位置优越,当地居民收入较低。东区将来会是中山的吗?

结论

中山原本是一个没有什么存在感的三线城市,但随着中深通道的出现,中山不再是中山的中山,甚至是深圳的中山,全国的中山。

就像深圳一样,你很难活捉深圳本地人。全国所有的人都可以是深圳人。正如一句老话所说,“当你来的时候,你就是深圳人。”

在回深圳的路上,我们乘坐了一艘名为“深水航道”的客船。船上更多的人说普通话,很少听到广东话。

中秋节过后,客运站充满了兴奋。从深圳福永下来的乘客乘坐公共汽车到机场,然后分散到全国各地。

房地产市场在冬天?这三个城市公开“说不”

大循环已经达到顶峰,你的房子正在悄悄地赔钱。

房地产市场是如此残酷,不要像赌徒一样买房!

在接下来的五年里,房子将基本上没有投资价值?

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